Comme évoqué plus tôt au cours de ces derniers mois, la brutale remontée des taux impacte considérablement la demande de manière globale, et en l’occurrence le marché de l’immobilier. Slimane Himora dresse le bilan de la situation actuelle sur le secteur.
Ces derniers jours j’ai eu l’occasion d’échanger avec certains professionnels de l’immobilier (investisseurs, courtiers en prêts immobiliers, banquiers).
Le constat est sans appel : les conditions de financement se durcissent et les banques refusent de nombreux dossiers.
Aujourd’hui, emprunter à 110% n’est plus chose possible. Désormais les candidats au financement d’un bien immobilier doivent fournir un dossier plus qu’exemplaire et déposer d’un minimum d’apport sans quoi leur dossier sera refusé.
Le durcissement des conditions d’octroi des prêts va-t-il provoquer l’effondrement du marché ?
Bilan de la situation actuelle
Pour l’heure, le marché de l’immobilier ne semble pas vraiment attractif au regard des divers ratios affichés.
Graphique 1 : Rapports prix-loyer et prix-revenus standardisés I Source : BOFA GLOBAL RESEARCH
Selon la plupart des données, les prix sont de plus en plus éloignés des fondamentaux. Nous n’avons pas observé telle situation depuis 2008.
Graphique 2 : Les allocations sur le marché de l’immobilier apparaissent élevées I Source : Deutsche Bank Asset Allocation
À la vue du changement de contexte (potentielle récession, hausse de taux, forte inflation) l’immobilier ne semble pas vraiment être le secteur à privilégier pour les prochaines années.
En effet, les prix semblent éloignés de tous les fondamentaux. De plus, la forte inflation actuelle qui pèse fortement sur le pouvoir d’achat des ménages peut peser de manière importante sur le marché de l’immobilier.
L’impact de la hausse des taux
Nous n’avons pas connu de hausse de taux aussi importante depuis près de 10 ans.
Le marché de l’immobilier n’a fait que s’apprécier depuis près de 14 ans sans interruption.
Aujourd’hui, l’environnement se complexifiant de plus en plus, l’immobilier ne semble plus être une réserve de valeur sûre, dans le sens où les probabilités que le marché abandonne entre 30 et 40% semblent importantes.
Graphique 3 : Dynamique du marché de l’immobilier américain I Source : Fidelity
La hausse des taux provoque une réduction de la capacité d’emprunt des ménages et plus elle est importante, plus cet effet s’amplifiera.
Graphique 4 : Activité hypothécaire
Pour preuve, l’activité hypothécaire a diminué encore de 6% la semaine dernière.
Les données sur les prix de l’immobilier devraient réagir de la même manière, mais avec un décalage.
Depuis quelques années nous observons une surchauffe du marché de l’immobilier, en particulier aux États-Unis où certains prix ont été multipliés par 4 comme à Los Angeles, Dallas, Seattle, San Francisco et Phoenix.
L’immobilier traditionnellement valeur sûre de long terme semble bel et bien pris dans une bulle spéculative, et le marché pourrait connaître un refroidissement au cours des prochaines années.
