Immobilier en France : à quoi s’attendre pour 2018 ?

Rédigé le 23 janvier 2018 par | Toutes les analyses Imprimer

immobilierCher lecteur,

Nous allons commencer par une bonne nouvelle. En novembre dernier, le gouvernement a mis fin à un suspense de plusieurs mois en reconduisant (en l’état) les dispositifs d’incitation à l’achat d’immobilier. C’est le cas notamment du Pinel, du prêt à taux zéro (PTZ) ainsi que de la rénovation des bâtiments historiques.

L’immobilier, stérile pour l’économie ?

Il avait été question de leur suppression afin de détourner les Français d’un moyen d’épargne stérile pour l’économie. C’est vrai que construire ou rénover cela ne crée pas d’emploi. Le gouvernement voulait plutôt orienter les investisseurs vers les start-up (des incitations fiscales existent déjà). Voire, pourquoi pas des licornes made in France !

Réforme ou taxe d’habitation, il faut choisir !

Mais Bercy a dû refaire ses calculs et réaliser qu’en s’attaquant à l’immobilier, l’Etat risquait de se priver de précieuses ressources au moment même où la taxe d’habitation est remise à plat.

Le jeudi 23 novembre 2017, Emmanuel Macron a annoncé que la réforme du financement local prendrait 3 ans. Les 3 ans qu’il faudra pour supprimer par tiers la taxe d’habitation payée par 80% des Français. En revanche, les 20% restants continueront de payer plein pot jusqu’à la fin.

Et qu’est-ce qui empêche Bercy de surtaxer ultérieurement les bénéficiaires des carottes fiscales maintenues d’ici 2020 ?

Ils seront plus nombreux, c’est tout bénef’ !

L’immobilier, une vache à lait fiscale à 12 pis

En France, la corne d’abondance monétaire des banques centrales ne parvient jamais à doper les salaires, ni étoffer les comptes de la classe moyenne ou moyenne sup’ (les CSP+). Mais les taxes sur l’immobilier, elles, en revanche ne ratent jamais leur cible (qui sont justement ces mêmes classes moyennes ou moyennes sup’).

Et ce racket fiscal obstiné, nous tenons à le souligner, ne fait pas partie du calcul du coût de la vie. Ces ponctions sont transparentes pour les statisticiens qui mesurent l’inflation, ainsi que pour les gouvernements successifs. Ces derniers se gobergent du taux de progression des revenus sans jamais en soustraire le produit de sa voracité.

S’il est bien un domaine où l’État nous fait les poches, c’est celui de l’immobilier. Difficile d’y échapper, notre nom est écrit sur la boîte aux lettres et gravé dans les livres de la mairie.

Épisodiquement, Bercy lâche des « ballons d’essai » afin d’évaluer le niveau de tolérance à une éventuelle intensification du matraquage fiscal de la pierre au cours des prochaines années.

L’Allemagne : meilleur élève que la France dans l’immobilier ?

Le gouvernement actuel – et les think tanks libéraux qui l’inspirent, comme l’IFRAP, ou encore France Stratégie – considèrent que l’attachement de nos concitoyens à l’immobilier stérilise notre économie. D’après eux, l’argent investi dans la pierre serait beaucoup plus utile sous forme de soutien à l’investissement productif. Un peu à l’image du système allemand où l’épargne irrigue plus efficacement le tissu industriel.

Mais en Allemagne, les loueurs sont majoritairement institutionnels (compagnies d’assurance notamment). Il s’agit d’un pays décentralisé où les écarts de prix entre province et métropole sont beaucoup moins prononcés. Les locataires craignent peu les reventes à la découpe, car les bailleurs sont d’une stabilité à toute épreuve. En résumé, l’histoire des deux pays s’est écrite différemment. Mais le modèle germanique n’est pas transposable – et encore moins par le biais de la schlague fiscale.

La France : le pays le plus punitif d’Europe en matière d’immobilier

Le gouvernement est convaincu de tenir le coupable du retard industriel français. Il estime donc légitime de pénaliser un comportement d’épargne qui parasite la croissance.

Sauf que c’est ce qu’il fait déjà, et avec une opiniâtreté qui force le respect. En effet, L’État français se montre déjà le plus punitif d’Europe au travers des « droits de mutation » (frais de notaires), des impôts locaux, de l’impôt sur les revenus locatifs, de l’IFI (nouvelle appellation de l’ISF), des charges de copropriété. Pour rappel, l’État est encore là pour prélever sa dime sur le chiffre d’affaires des syndics. Selon les calculs, en tout, l’État récupère entre 27 et 29% de la valeur d’un bien. Le seuil des 30% n’est pas loin !

Taxons le contribuable sur ce qui ne peut être délocalisé

C’est une tradition bien française depuis Colbert que de taxer le contribuable sur ce qui ne peut être délocalisé, ou transféré à l’étranger par le biais d’une opération d’optimisation fiscale. Comme la création d’une holding familiale (ou family office). Pour rappel, cette dernière est réservée aux patrimoines supérieurs à 5 millions d’euros, au grand minimum.

Ce qui nous amène à entamer une réflexion sur le sort qui sera réservé aux foncières, aux SCPI et par extension à la rentabilité des portefeuilles immobiliers des compagnies d’assurances. Elles sont déjà mises en difficulté par l’absence de rendement des instruments obligataires tels que les bons du Trésor, les émissions corporate de premier rang. Sachant que le high yield leur est interdit.

Une réflexion s’impose également sur l’avenir des promoteurs avec la disparition du taux zéro, la dissuasion qu’exerce l’ISF ciblant exclusivement l’immobilier à l’encontre des propriétaires bailleurs.

La France : à la ramasse sur les dispositifs fiscaux ?

Le gouvernement semble s’enivrer du feedback positif venu d’Allemagne et des pays nordiques concernant son image réformatrice. Mais si nous creusons un peu, très concrètement, il déploie tout l’arsenal des dispositifs fiscaux les plus éculés.

Toutes les sempiternelles recettes de poche y passent. Hausse des taxes sur les carburants, le tabac, les métaux précieux (taxe portée à 11,5%), de la CSG, baisse du forfait hospitalier. Et n’oublions pas les coupes claires envisagées dans les allocations familiales, bientôt versées sous conditions de ressources.

Le matraquage des classes moyennes

Il est difficile d’évaluer quel sera l’impact mécanique du matraquage en règle des classes moyennes supérieures. Mais il ne saurait leur échapper qu’ils constituent le coeur du cheptel des moutons solvables et patriotes (non délocalisés, ou pas assez riches pour que cela intéresse un gérant de fortune singapourien) qui seront tondus toujours plus ras.

La situation ne fera qu’empirer à mesure que le virage austéritaire sera de plus en plus clairement assumé. Le but ? Donner des gages de sérieux budgétaire au voisin allemand et aux marchés financiers

L’État exonère désormais 80% des Français de la taxe d’habitation pour (et il apparaîtra très vite que ce ratio est largement surestimé).

La charge fiscale indispensable au bon fonctionnement des collectivités locales sera donc remastérisée sous la forme d’une super taxe foncière et infligée à ces salauds de presque riches. Cela concernait donc quiconque gagne plus de 2 SMIC en tant que célibataire, 3 SMIC pour un couple avec enfant, 1 380€ pour un retraité fortuné (passant ses journées à se prélasser dans sa piscine de pièces d’or).

Une super taxe foncière aurait le mérite d’inciter les propriétaires de logements vides à se débarrasser de ce poids mort.

La taxe « lits froids »

La taxation des « lits froids » ne serait pas une spécificité française puisque la Suisse s’est emparée depuis plusieurs années du problème de la pénurie de logements pour ses propres ressortissants. En effet, la moitié des biens disponibles est achetée par des « non-résidents » souhaitant mettre une partie de leur fortune à l’abri, dans un actif tangible et qui ne se désintégrera pas en une nuit ou un week-end.

La taxe helvétique sur les « lits froids » ne semble pas bien dissuasive, mais au moins cela permet de financer la construction de quelques logements sociaux auxquels les non-résidents n’ont pas accès.

En France, ce ne sont pas les oligarques russes, les magnats chinois, les Qataris qui privent nos concitoyens de logements. C’est la banque centrale avec sa politique ultra-accommodante qui fait s’envoler les prix de l’immobilier en région parisienne, à Bordeaux, Nantes. 4 fois plus vite que la progression des salaires !

Exemple canadien : prémices de ce qui attend l’immobilier en France pour 2018 ?

Et les Allemands commencent à subir la morsure de la pression spéculative, mais ce n’est rien à côté de la flambée qui sévit en Suède et surtout, au Canada.

Le gouvernement d’Ottawa a bien saisi la gravité du phénomène et grâce au déploiement d’un arsenal de mesures de répression fiscale, il semble être parvenu en septembre à faire exploser la bulle.

La suite des événements au Canada pourrait constituer un bon benchmark de ce qui attend l’immobilier en France en 2018.

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Philippe Béchade
Philippe Béchade
Rédacteur en Chef de la Bourse au quotidien

 

Philippe Béchade rédige depuis 15 ans des chroniques macro-économiques et boursières ainsi que de nombreux essais financiers.

Intervenant régulier sur BFM Business depuis mai 1995, il est arbitragiste de formation, analyse technique et fut en France l’un des tout premiers traders et formateur sur les marchés à terme. Rédacteur et analyste contrarien pour la Bourse au Quotidien, vous trouverez son fil de news en temps réel sur cette page ou sur Twitter

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Un commentaire pour “Immobilier en France : à quoi s’attendre pour 2018 ?”

  1. Of all the international models you invite M.Macron to choose from you omitted the British example. This is surprising since Paris wants to attract the investment that is currently flooding into Europe’s financial capital – London. This city has the highest leveraged property prices in Europe AND 3 times the number of start-ps than France. You seem to have missed something. Entreprenneurs in the UK use the rising values of their houses to raise capital for their ventures..
    Banks will only lend money to unproven new ventures if they can have your home as security. They understand that you must be serious about your venture because your wife and family will have to vacate if you fail. La France a un vrai montagne à grimper à cet égard.

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