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Immobilier chinois : le Japon en 1990 c’était de la petite bière

Rédigé le 22 juillet 2016 par | Indices, sociétés et marchés, Toutes les analyses Imprimer

La société chinoise est inégalitaire, mais l’observateur occidental a du mal à saisir l’ampleur du phénomène. Les riches et ultra-riches tentent de diversifier leur patrimoine par tous les moyens. Ils se tiennent prudemment à l’écart des actifs tels que les emprunts d’Etat et les actions, dont le prix est administré par la PBOC.

Au Japon, début 1990, la bulle immobilière, c’était de la petite bière (par rapport à la Chine)

Les Chinois achètent pratiquement une maison sur quatre d’une valeur supérieure à 500 000 $ aux Etats-Unis. Ils achètent les plus gros diamants, saphirs, émeraudes et ils continuent d’accumuler du patrimoine immobilier sur le sol chinois.

Ils font littéralement exploser les prix dans les quatre villes de catégorie 1, savoir Pékin, Shanghai, Shenzhen et Guangzhou, des métropoles au-delà de 10 millions d’habitants.

Et sur les 18 derniers mois, c’est Shenzhen qui repousse les limites du connu et du concevable avec +165% (dont +20% rien que pour le mois de juin et déjà +100% depuis le 1er janvier).

Pékin reste presque raisonnable avec +50%. De façon assez surprenante, les prix à Shanghai semblent stabilisés.

La bulle semble se déplacer vers certaines villes de province avec +45% à Chengdu (capitale du Sichuan) ou Dongguan (+40%).
Les salaires ne suivent évidemment pas la cadence, loin s’en faut. Le phénomène d’exclusion des pauvres/classe moyenne devient massif.

Pour le acheteurs, le rendement locatif est nul… Encore faut-il trouver des locataires solvables, mais c’est indifférent : il s’agit d’une logique d’accumulation.

Et pour les locataires qui n’ont aucune chance de devenir propriétaires, les loyers dévastent leur pouvoir d’achat. Ils acceptent cependant ce sacrifice au nom de leurs enfants, car les meilleurs écoles et universités sont dans les métropoles côtières.

Les tours proches de centre-ville sont remplies d’appartements inoccupés : la priorité pour les riches est d’abord de les posséder, car c’est une forme d’assurance retraite.

Alors ils achètent tout, partout où c’est possible, hors restrictions géographiques, la condition étant que le bien soit entièrement équipé et habitable (des dizaines de millions de logements ne sont pas achevés).

Le nombre de biens vacants a donc fortement baissé au cours des 18 derniers mois. A Pékin, le stock est passé de 32 mois et demi 7,8 mois au cours des 9 derniers mois de l’année 2015.

Le stock de biens vacants est désormais très faible à Shanghai (5,5 mois), Hangzhou (2,4 mois) et Nankin (2,2 mois). Un point commun : ce sont des villes universitaires ou des capitales économiques tournées vers l’occident.

Mais pour mesurer l’ampleur de la bulle, la seule comparaison possible se limite à l’envol des prix immobilier à Tokyo en 1988/1989… et Shenzhen avec ses +100% en 6 mois a plusieurs longueurs d’avance sur les excès japonais des années 90 lors de leur paroxysme.

Mais les deux bulles ne sont pas comparables…

Les Japonais s’endettaient sur 50 ans pour acheter. Ceux qui font flamber les prix en Chine ont le cash. Mais ils contraignent 1,4 Mds de chinois moins fortunés à restreindre leur espace de vie ou à se jeter dans le piège de l’endettement pour offrir une bonne scolarité à leurs descendants.

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Philippe Béchade
Philippe Béchade
Rédacteur en Chef de la Bourse au quotidien

 

Philippe Béchade rédige depuis 15 ans des chroniques macro-économiques et boursières ainsi que de nombreux essais financiers.

Intervenant régulier sur BFM Business depuis mai 1995, il est arbitragiste de formation, analyse technique et fut en France l’un des tout premiers traders et formateur sur les marchés à terme. Rédacteur et analyste contrarien pour la Bourse au Quotidien, vous trouverez son fil de news en temps réel sur cette page ou sur Twitter

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