La reprise immobilière française n’est pas pour tout de suite…

Rédigé le 21 mai 2015 par | Toutes les analyses Imprimer

Je rêve d’une banque qui ne prendrait pas le risque de voir les taux longs grimper en espérant une détente qui ne viendra pas… Je rêve d’une banque répercutant les hausses de taux en moins de 15 jours, tout en mettant 2 mois à les ajuster à la baisse, d’une banque qui préfère favoriser ses actionnaires plutôt que faire des cadeaux inutiles à ses clients… Je rêve…

… Eh bien non, je ne rêve pas : cette banque existe bel et bien, et je parie que vous avez déjà deviné de laquelle il s’agissait.

Pas plus tard que lundi dernier, la LCL a annoncé la remontée de son taux d’emprunt immobilier sur 20 ans, de 2,10 à 2,20% : un ajustement pouvant sembler minime mais qui rajoute  tout de même 1% sur le montant total de votre prêt (par exemple, pour 500 000€ empruntés, comptez 5 000€ de plus à rembourser).

Je ne jette pas la pierre à LCL qui offre à des humoristes chevronnés une occasion rare de se ridiculiser : d’autres établissements bancaires vont suivre. Les taux longs viennent de se retendre de 75 points de base en 4 semaines, c’est déjà un petit miracle que les emprunts immobiliers soient restés au plancher depuis le 7 mai (et le premier test des 1% sur les OAT 2025 connu ce jour-là).

Reste à savoir quelles conséquences aura une telle remontée des taux d’emprunt immobilier…

Nous allons donc aujourd’hui nous écarter un peu des marchés actions ou financiers, pour nous intéresser au marché immobilier français. pour lire la suite

Ce renchérissement du coût du crédit portera-t-il un coup fatal au marché immobilier ?

Peut-être faut-il commencer par renverser la question… Franchement, avez-vous vu des effets bénéfiques de la baisse des taux de 2% vers 0,33% (je me réfère aux OAT françaises) au cours de ces 18 derniers mois sur l’activité des agences immobilières et des promoteurs ?

Certes, les emprunteurs ont restructuré en masse leurs crédits… mais en ont-ils réclamé de nouveaux ?

La réalité du marché vous la connaissez : les chambres notariales ont classé l’année 2014 comme la plus mauvaise depuis les crises du milieu des années 90. Pire : le premier trimestre 2015 qui a vu les taux longs atteindre un plancher historique est littéralement calamiteux avec une poursuite de la chute des mises en chantier et des dépôts de permis de construire.

A mon avis, en constatant que les conditions d’emprunts ne seront jamais aussi favorables qu’en cette dernière mi-avril, certains investisseurs jugeront plus opportun de profiter d’un « 20 ans » à 2,2% que d’aller regarder du côté de l’immobilier… Il faut bien comprendre que ces récents 0,1% additionnels ne sont rien en regard d’un risque de les voir grimper de 0,5% au cours des prochains mois, ne serait-ce que pour acter les 70 points de base repris en moyenne par les bons du Trésor depuis le 20 avril dernier.

Mais j’entends d’autres sons de cloche qui méritent aussi d’être pris en considération : les taux longs viennent certes d’effacer les gains engrangés depuis début décembre 2014… Mais ils demeurent incroyablement bas d’un point de vue historique !

Et la BCE vient de faire savoir à coup de « petites phrases » et d’interventions opportunes qu’elle entend bien faire en sorte que « l’argent reste bon marché »… et ce, « pour une période de temps très étendue », comme le rappelle depuis un certain temps la FED avant d’entamer son processus de « normalisation » –dont elle vient de repousser le coup d’envoi au début de l’automne.

Autrement dit : il n’y a encore aucune raison de se précipiter sur les journaux gratuits disposés devant les agences immobilières ni de passer des nuits blanches sur les sites d’annonces entre particuliers pour trouver dans les 48H le petit 3 pièces de charme avec vue dégagée, dans un quartier calme mais proche de tous commerces et des transports en commun.

La baisse des taux n’a pas dopé le secteur de la construction, n’a pas ramené un nouveau contingent d’acquéreurs chez les notaires, n’a pas fait exploser l’encours de crédit des banques… mêmes de celles qui prétendent nous faire rêver. Aussi, une autre question se pose désormais…

Pourquoi le marché immobilier reste-t-il grippé depuis 2012 ?

Alors, bon sang : qu’est-ce qui coince depuis 2012 (année où les taux ont réellement commencé à s’effondrer) ?

Le problème, c’est que, lorsque les taux montaient, les acheteurs étaient frénétiques (la peur que le coût d’un emprunt s’alourdisse au fil des mois… ?) et le phénomène était planétaire (bulle au Royaume-Uni et en Irlande, hyper-bulle en Espagne et aux Etats-Unis). Les banques commerciales prêtaient à tout le monde – certes de façon plus prudente en France – et les banques centrales s’émerveillaient du phénomène, validant n’importe quel montant de liquidités demandées par les établissements de crédit.

Alors les prix ont monté, spectaculairement : 8 à 10 fois plus vite que les salaires moyens pendant plus d’une décennie dans la plupart des pays, sauf l’Allemagne.

Ensuite, les prix de l’immobilier n’ont que marginalement reculé en France dans les grandes métropoles constituant les principaux gisements d’emplois (ils ont en revanche dégringolé dans régions enclavées, comme la Bretagne, ou ravagées par le chômage de masse). Mais il faut bien plus qu’une baisse moyenne de 10% des prix pour re-solvabiliser les « primo-accédant » qui ne disposent pas d’une mise de départ de 25 ou 30% du coût de l’opération…

Cependant, cela n’explique toujours pas pourquoi les transactions immobilières sont quasiment au point mort entre les ménages aisés n’ayant même pas ou peu besoin d’emprunter…

Connaissez-vous l’aphorisme suivant : « quel est le moment le plus favorable pour acheter de l’immobilier ? Réponse : dès qu’on a de l’argent ! ».

Or des particuliers qui ont de l’argent, beaucoup d’argent, il y en a. Des ultra-riches, il y en a de plus en plus… mais ils n’achètent pas à Paris. Ils font flamber les prix à Londres (+12,5% par an), New York et San Francisco (+10%), Singapour, Hong-Kong, Shanghai… mais pas à Paris.

Ce n’est donc pas une question de taux : ils sont au plus bas… ou « au plus bas +0,1% », et ce n’est pas non plus une question de prix : le coût moyen du m² dans le centre de Londres est de 18 000€, précisément le double de celui constaté dans notre capitale (et le nombre de chantiers, d’aménagements de sous-sols en appartement de standing, de transactions concernant des logements de tout type est au plus haut historique sur les bords de la Tamise ou de l’Hudson River).

La raison vous la connaissez si vous avez franchi la frontière belge au nord-est de Lille ou au niveau d’Annemasse : les Français les plus riches fuient l’ISF, la taxe à 75%, l’impôt sur les plus-values immobilières (hors résidence principale) et depuis 2 ans, la Loi Alur qui renforce la protection des locataires, encadre la fixation des loyers, réduit les délais de préavis et fait exploser les formalités notariales lors de la cession d’un bien.

Et si le problème était plus réglementaire que financier ?

Quel étranger pourrait avoir envie d’acheter à Paris quand il lui faut 15 jours pour conclure une vente à Londres contre 3 mois au moins en France ?

Vous connaissez-tous cet exemple caricatural des 12 kilos de documents nécessaires pour vendre une chambre de bonne de 12 m²… (on est alors bien content de ne pas céder un 250 m² parce que là, il faudrait un transpalette et une équipe de gros bras pour emporter le dossier chez le notaire).

Pour avoir discuté avec pas mal de professionnels et de banquier ces dernières semaines, je suis parvenu à la conclusion que les taux sont en queue de classement des freins à une potentielle reprise immobilière, loin derrière le durcissement des critères d’éligibilité à un crédit… Mais ces derniers ne sont rien en regard du matraquage fiscal (plus-values de cession, impôts fonciers, ISF) et des pesanteurs administratives ralentissant les transactions.

Cependant, en termes de ratio, l’immobilier reste plus intéressant qu’un portefeuille obligataire. Hors cœur de l’Ile-de-France, le taux de rentabilité se situe entre 4 et 6%… et la moitié pour Paris intra-muros.

Alors pourquoi les investisseurs ne se ruent pas encore dessus ?

C’est qu’un portefeuille obligataire ne va pas vous réveiller en pleine nuit parce qu’il a une fuite de gaz, ni vous réclamer à la veille de Noël des travaux de restauration du parquet et des portes-fenêtres… et encore moins vous infliger 9 mois d’impayés avec impossibilité d’expulser (avant le 31 mars désormais), après avoir neutralisé tous les voies de recours de l’occupant, ce qui coûte une fortune en avocat et finit par vous épuiser nerveusement.

Alors oui, si vous tenez à privilégier la pierre plutôt qu’une épargne numérique, si vous rêvez d’une France où l’état ne vous attendrait pas avec une batte de base-ball (Loi Alur) dès que vous signez un bail et avec une tronçonneuse dès que vous encaissez un loyer, passez chez le notaire !

En attendant, si vous souffrez – même sous une forme bénigne – de phobie fiscale et administrative, passez votre chemin et dissimulez votre allergie aux tracasseries innombrables auxquelles vous soumet l’Etat sous l’utile prétexte de « taux qui remontent »…

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Philippe Béchade
Philippe Béchade
Rédacteur en Chef de la Bourse au quotidien

 

Philippe Béchade rédige depuis 15 ans des chroniques macro-économiques et boursières ainsi que de nombreux essais financiers.

Intervenant régulier sur BFM Business depuis mai 1995, il est arbitragiste de formation, analyse technique et fut en France l’un des tout premiers traders et formateur sur les marchés à terme. Rédacteur et analyste contrarien pour la Bourse au Quotidien, vous trouverez son fil de news en temps réel sur cette page ou sur Twitter

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